判断限价房能否上市就以该日期为准

2020-07-13 21:02

焦点话题3子女继承房产很难?

业主声音

限价房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府

“理想很丰满,现实却很骨感”,有限价房申购者发帖如此总结自己的经历。这名业主在帖子中表示,《办法》目前并无让子女继承限价房的细则。但是根据继承法描述,继承人继承遗产也将继承其权利和义务,按此理解子女要继承限价房必须符合申请限价房的条件,先决条件也就是无房产。如果有房产,政府可回收,或者业主按照规定向政府补交土地收益价款后保留限价房。

按小区楼盘初始登记日期始算,房产证右下角有标注

在几大限价房小区论坛中,有业主提出,宁愿政府把转售时间延长到15~20年,过了这个时间就自动转为普通商品房,不再需要补缴地价。

针对开发商建设的限价房的管理办法《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(下简称《办法》),在2008年1月印发实施,有效期3年。目前该办法有效期已过,但未出台新管理办法。

焦点话题2发证五年后可转让?

虽然不少业主在论坛上谈论上市“补差价”话题时,最后都会以自住还是大赚作为总结,但由于《办法》在限价房继承问题上没有明确的规定,因此仍引发了担忧。

背景

根据《办法》,限价房要满5年才可以上市交易。广州首个限价房项目是在2008年春节后销售的,是否意味着明年开始将陆续会有限价房进入二手房市场呢?限价房入市的时间点是以签约时计算,还是以房产证发放时计算呢?记者浏览各限价房小区网站,不少业主认为是在购房2年后拿到房产证,之后再过5年,即签约后7年才可转手限价房。

焦点话题1限价房卖掉要亏本?

除了龙归城项目,目前广州在建的大沙东、萝岗中心城项目和南方钢厂等项目都有限价房房源。与此前开发商建的限价房不同,正在开建的限价房性质,已由限价商品房明确转为保障房。政府建设的限价房房源销售和管理等环节,需要对原限价房管理办法进行完善修订。目前相关的政策正在研究制订中。

2011年4月份,信息时报记者连续5日抽取几个限价房小区部分楼层统计发现,均存在空置的现象,最高空置率达三成。这批空置房可能会成为首批进入二手房市场流通的限价房。

因此,当限价房业主的名下出现第2套房产时,不管是通过拆迁补偿、继承获得,还是通过努力工作赚到钱再购买房子,这名业主手中的限价房的“下场”只有3个:向政府补交土地收益价款保留限价房;出售限价房,把差价按规定交还政府;政府回购该限价房。而补交土地收益价款,可能会出现补缴价比买房价更高的情况。

住在保利西子湾的一位业主表示,希望能改善转手卖房要补缴70%差价给政府的条文。她说,2009年以6500元/平方米买西子湾限价房时,这种标准的普通商品房房价是8000元/平方米左右。按照这样的房价计算,如果当时咬牙买个普通商品房,转手就不用交差价了。

过去的4年多时间里,《办法》中对销售对象、销售后上市的规定等,都成为讨论的焦点。其中,最受关注的就是限价房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府的规定,这让购房者大呼“买亏了”。

据了解,由开发商投资建设的限价房的管理办法已过有效期,而广州市正酝酿制订新的由政府建设的限价房的管理办法,至今尚未公布。目前存在的问题是,旧办法中规定限价房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府,让购房者大呼买限价房“买亏了”,这也成为旧办法中最受争议的焦点。另外,限价房继承条款不明晰也引发购房者的担忧。在旧办法已过期的情况下,由开发商建设的限价房是“无法”管,还是将适用新的管理办法?新管理办法有何需要完善的地方?记者采访了购房者、业界专家和学者。

但《办法》中将时间点界定为“自办理房地产权属登记之日起”。广州市国土房管局有关人士表示,房地产权属登记之日不是签约日期,也不是发证期。它是小区楼盘初始登记日期,在限价房每本房产证的右下角都有标注,判断限价房能否上市就以该日期为准。如戴小姐在2009年8月购买了中海金沙馨园的限价房,她在2011年10月拿到房产证,房产证上标注的权属登记时间是2011年6月。也就是说,她购买的限价房要在2016年6月后才能转手。

2006年开始,在房价快速上涨的背景下,广州市推出“房价调节器”限价房。这批由政府推地、开发商建设的限价房项目共有10个。2008年春节后,作为全国首个限价房项目的保利西子湾正式推出。但由于楼市调整,限价房从一开始的“抢手”变成“烫手”,逐渐变成被“挑三拣四”的房源。因此,有拿了限价房地块的开发商开始观望,地块迟迟未动工。广州市也开始研究限价地的退出机制问题。最终正式建成并销售的广州市限价房小区,包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程、龙光峰景华庭和宏康和园。据阳光家缘数据统计,这批限价房共8495套。自去年萝岗区宏康和园限价房售罄后,由开发商建设的限价房正式淡出历史。

在中海金沙馨园论坛上,名为“小强020”的业主称,限价房自住则大赚但卖房就会大亏。业主如果卖限价房都是划不来的,还不如把这要交给政府的收益部分作为首付,买南海的房子,或者在广州以父母或小孩的名义买房子。

在限价房“断档”期,不少购房者开始翘首以盼政府开建的限价房。今年8月,广州市迄今为止最大的保障房小区龙归城首栋限价房封顶。据透露,龙归城项目有限价房共2848套,预计明年可竣工。其中,除去目前已确定的安置房房源约800套,最多有2000套的房源可以对外供应销售,这是市政府建设的首个限价房。

在金沙馨园,刘女士告诉记者,她在2009年以6000多元/平方米买了金沙馨园限价房。她认为,“补差价”的政策没有考虑到房贷利息等情况,而且她买限价房时,其实房价跟周边商品房价也相差不远。如果万一要转手,需要补缴七成房价收益给政府,加上房贷利息等,业主可能只能拿回当初买房的钱。“感觉房子像是租的,起不到保障作用,还不如当初就把这笔钱存进银行”。

《办法》无明确规定,按继承法子女也须无房产才能继承

限价房性质由商品房转为保障房

中山大学政治与公共事务管理学院副教授、社会保障与社会政策研究所副所长朱亚鹏近年曾做过广州限价房政策评估课题,课题组专门进行问卷调查。调查显示,打算转让限价房或二次置业的人数占压倒性的比例。

2011年,广州萝岗区宏康和园限价房售罄后,由开发商建设的限价房正式退出舞台。而日前龙归城首栋由政府建设的限价房封顶,预计这批限价房明年可竣工,将成为重启限价房销售大幕的“头炮”。